Liebe Kunden,
Liebe Leser,
xxxxxxxxxx Wichtige Info vorab xxxxxxxxxx
Uns erreichen aktuell zahlreiche Anfragen zu den Schreiben der Finanzämtern. Diese lassen mutmaßen, man sei der Einzige, der das Schreiben erhalten habe und solle nun die gegebenenfalls anderen Grundstückseigentümer über den Inhalt des Schreibens informieren.
Wir haben uns dieser Unklarheit angenommen und können nach telefonischer Rücksprache mit dem Finanzamt Heidelberg mitteilen, dass die entsprechenden Schreiben unglücklich formuliert sind.
Selbstverständlich erhält jeder Wohnungseigentümer ein gesondertes Schreiben und auch eine eigene Steuernummer.
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bisher berechnen die Finanzbehörden die Grundsteuer für Immobilien und unbebaute Grundstücke nach den sogenannten Einheitswerten, die aus dem Jahr 1964 bzw. in den neuen Bundesländern aus dem Jahr 1935 stammten. Diese Vorgehensweise hat das Bundesverfassungsgericht im April 2018 als verfassungswidrig erklärt und eine Neuregelung gefordert. Der Bund und die Länder einigten sich in diesem Zuge auf das Grundsteuerreform-Gesetz (GrStRefG), welches das Bundesmodell regelt. Einzelne Länder konnten jedoch abweichende Regelungen treffen (Öffnungsklausel).
Folglich müssen bundesweit ca. 36 Millionen Immobilien bzw. Grundbesitz neu bewertet werden.
Um unsere Kunden in diesem Prozess bestmöglich zu unterstützen, werden wir versuchen, bis zum 01.07.2022 (Fristbeginn zur Abgabe der Feststellungserklärung) relevante Informationen zu den jeweiligen Objekten auf unserem Online-Kundenportal bereitzustellen.
Darüber hinaus haben wir nachfolgend wichtige Informationen zur Grundsteuerreform kurz zusammengefasst.
Welche Länder setzen das Bundesmodell um?
Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg- Vorpommern, Nordrhein- Westfalen, Rheinland- Pfalz, Saschen- Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen.
Sachsen und Saarland setzen das Modell mit Abweichungen bei den Steuermesszahlen um.
Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen wenden hingegen ein eigenes Grundsteuermodell an.
Die Abweichungen durch landeseigene Modelle ergeben sich in erster Linie für den Bereich des Grundvermögens (Grundsteuer B). Hinsichtlich der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) wenden alle Länder das Bundesmodell inhaltlich (mit zum Teil geringfügigen Abweichungen) an.
Nachfolgende Ausführungen beziehen sich auf das Bundesmodell. Weiter unten erläutern wir Ihnen die entsprechenden Abweichungen für Sachsen und Baden-Württemberg.
Tabelle 1: Wesentliche Berechnungsfaktoren pro Bundesland
Berechnung der Grundsteuer
Das bisherige Verfahren zur Berechnung bleibt bei der Umsetzung des Bundesmodells erhalten und lautet wie folgt:
Grundsteuer = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz
Tabelle 2: Ermittlung der Grundsteuer (Quelle: Eigene Darstellung nach Bundesregierung, 2022)
Die Festsetzung und Erhebung der Grundsteuer erfolgt durch die jeweiligen Städte und Gemeinden auf Basis der vom Finanzamt ermittelten Grundsteuerwerte. Nach Aufforderung durch die Städte und Gemeinden ist die neu berechnete Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025 auf Grundlage des Grundsteuerbescheides zu zahlen bis dahin gelten die bestehenden Regeln fort.
Für Wohngrundstücke und Gebäude sind zur Feststellung des Grundsteuerwertes nach dem Bundesmodell u.a. der Bodenrichtwert (einzusehen auf https://www.bodenrichtwerte-boris.de/borisde/?lang=de Ausnahme BW, siehe unten) und eine statistisch ermittelte Nettokaltmiete, die in regelmäßigen Abständen aktualisiert wird, notwendig. Des Weiteren sind die Grundstücksfläche, Grundstücksart (privat oder gewerblich) und das Gebäudealter zu berücksichtigen.
Diese Angaben sind von Grundstückseigentümer*innen in einer Feststellungserklärung an das Finanzamt zu übermitteln. Entscheidend ist dabei der Stand zum 01. Januar 2022.
Abweichungen für Sachsen (Bundesmodell (mit abweichender Steuermesszahl
Wie bereits oben angedeutet, setzt Saschen im Wesentlichen das Bundesmodell um, jedoch unter Verwendung von abweichenden Steuermesszahlen für die Berechnung der Grundsteuer B.
Die Steuermesszahl beträgt in Sachsen: (SächsGrStMG § 1 i.d.F. 21.12.2021)
für unbebaute Grundstücke: 0,36%
bebaute Grundstücke, die überwiegend Wohnzwecken dienen: 0,36%
Alle übrigen Grundstücke: 0,72%
Die Steuermesszahlen zur Berechnung der Grundsteuer A und Grundsteuer C weichen hingegen nicht vom Bundesmodell ab.
Abweichungen für Baden-Württemberg (modifiziertes Bodenwertmodell)
Größer sind die Abweichungen jedoch in Baden-Württemberg. Dieses Land hat die Öffnungsklausel in Anspruch genommen und sich für ein modifiziertes Bodenwertmodell entschieden hat, dass im Vergleich zum Bundesmodell mit weniger Aufwand für Grundstückseigentümer*innen verbunden ist.
Zur Berechnung werden lediglich zwei Faktoren, nämlich die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert (https://www.gutachterausschuesse-bw.de/borisbw/?lang=de ABER: Die hier bereitgestellten Daten sind nicht für die Grundsteuer zu verwenden. Ab 01.07 soll hierfür ein gesondertes Portal zur Verfügung stehen.), benötigt. Beide Werte werden miteinander multipliziert und ergeben den sogenannten Grundsteuerwert (bisher Einheitswert).
Analog zum Bundesmodell wird der Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl und dem kommunalen Hebesatz multipliziert und es ergibt sich die konkrete Grundsteuer.
Baden-Württemberg sieht zur Berechnung der Grundsteuer B allgemein eine Steuermesszahl von 1,3% vor. (§ 40 LGrStG BW § 40 i.d.F. 21.12.2021)
Auf diese wird aber, sofern es sich um Grundstücke, die überwiegend Wohnzwecken dienen, handelt, ein Abschlag von 30% angewandt. (1,3%* - 30% Abschlag = 0,91% Steuermesszahl.)
Eine weitere Senkung der Steuermesszahl erfolgt bspw. bei gefördertem Wohnraum. Hier sollen 25% gekürzt werden.
Bei einer Bebauung mit einem staatlich anerkannten Baudenkmal, wird die Steuermesszahl um 10% reduziert.
Wichtig: Die Abschläge erfolgen kumulativ.
Folgender Zeitplan ist vorgesehen:
Handlungsbedarf
Alle Eigentümer*innen von Grundbesitz sind verpflichtet bis zum 31. Oktober 2022 eine Feststellungserklärung abzugeben. Hierfür soll ELSTER ab dem 01. Juli 2022 die entsprechenden Formulare bereitstellen, die Übermittlung kann jedoch auch über eine Drittsoftware unabhängig von ELSTER geschehen.
Die Pflicht trifft in erster Linie also die Eigentümer selbst.
Wann tritt die Regelung in Kraft?
Bis zum 31. Dezember 2024 haben die Länder die Möglichkeit, vom Bundesrecht abweichende Regelungen vorzubereiten. Die neuen Regelungen zur Grundsteuer - entweder bundesgesetzlich oder landesgesetzlich - gelten dann ab 1. Januar 2025. Bis dahin gilt das bisherige Recht weiter.
Quellen:
Bundesfinanzministerium (2022). Überblick zur Grundsteuerreform – Wie die Länder das neue Grundsteuerrecht umsetzen. https://www.bundesfinanzministerium.de/Monatsberichte/2021/11/Inhalte/Kapitel-3-Analysen/3-2-grundsteuerreform.html [abgerufen am 03.05.2022]
Bundesfinanzministerium (2022). Reform der Grundsteuer. https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Grundsteuer-und-Grunderwerbsteuer/reform-der-grundsteuer.html [abgerufen am 03.05.2022]
Bundesfinanzministerium (2022). Die neue Grundsteuer – Fragen und Antworten. https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/FAQ/faq-die-neue-grundsteuer.html [abgerufen am 03.05.2022]
Bundesregierung (2022). Reform der Grundsteuer - Fair, einfach und verfassungsfest. https://www.bundesregierung.de/breg-de/suche/reform-grundsteuer-1639838 [abgerufen am 03.05.2022]
Elster (2022). Die Grundsteuerreform. https://www.elster.de/eportal/infoseite/grundsteuerreform [abgerufen am 03.05.2022]
Ministerium für Finanzen Baden-Württemberg (2020). Fragen und Antworten zur neuen Grundsteuer https://fm.baden-wuerttemberg.de/de/haushalt-finanzen/grundsteuer/ [abgerufen am 20.05.2022]
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