Photovoltaik in der WEG: Was Eigentümer jetzt wissen sollten

15. Aug.
6 Min. Lesezeit

Photovoltaik kann auch auf Mehrfamilienhäusern einen wichtigen Beitrag zur Energieversorgung leisten. Für Wohnungseigentümergemeinschaften ist ein solches Projekt jedoch anspruchsvoller als bei einem Einfamilienhaus. Neben der Dachfläche müssen unter anderem Nutzungskonzept, Messtechnik, Betrieb, Kostenverteilung und Beschlussfassung geklärt werden.

Wer frühzeitig strukturiert plant, kann unnötige Verzögerungen vermeiden und eine belastbare Entscheidungsgrundlage für die Eigentümerversammlung schaffen.

Wir erläutern, welche Fragen Eigentümer vor einem Photovoltaikprojekt klären sollten und welche Besonderheiten für Wohnungseigentümergemeinschaften gelten.

Warum Photovoltaik im Mehrfamilienhaus genauer geplant werden muss

Bei einem Einfamilienhaus liegen Gebäude, Anlage und Stromverbrauch häufig in einer Hand. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind dagegen mehrere Interessen und rechtliche Ebenen betroffen.

Das Dach gehört in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. Eine Photovoltaikanlage auf dem gemeinschaftlichen Dach benötigt deshalb grundsätzlich eine Entscheidung der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Zusätzlich muss geklärt werden:

Wem soll die Anlage gehören?
Wer wird Anlagenbetreiber?
Wie soll der erzeugte Strom genutzt werden?
Welche Eigentümer beteiligen sich an den Kosten?
Wer übernimmt Wartung, Abrechnung und laufende Pflichten?
Ist das Dach technisch und langfristig geeignet?
Sind in den nächsten Jahren Sanierungen geplant?

Eine gute technische Anlage allein reicht nicht. Auch das Betreiber- und Nutzungskonzept muss dauerhaft funktionieren.

Welche Photovoltaikmodelle kommen infrage?

Nicht jedes Gebäude benötigt dasselbe Modell. Eigentümer sollten zunächst festlegen, welches Ziel sie mit der Anlage verfolgen.

Strom für gemeinschaftliche Anlagen

Der Solarstrom kann beispielsweise für gemeinschaftliche Verbraucher genutzt werden:

Treppenhausbeleuchtung,
Aufzüge,
Heizungs- und Umwälzpumpen,
Lüftungsanlagen,
Tiefgaragenbeleuchtung,
weitere technische Anlagen des Gebäudes.

Dieses Modell kann vergleichsweise übersichtlich sein, wenn im Gebäude ein ausreichend hoher gemeinschaftlicher Stromverbrauch vorhanden ist.

Voll- oder Überschusseinspeisung

Der erzeugte Strom kann vollständig oder teilweise in das öffentliche Netz eingespeist werden. Bei einer Überschusseinspeisung wird ein Teil direkt im Gebäude verbraucht; nur der nicht benötigte Strom gelangt ins Netz.

Welche Variante wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt unter anderem von Anlagengröße, Stromverbrauch, Eigenverbrauchsanteil, Einspeisebedingungen und Investitionskosten ab. Die Berechnung sollte auf aktuellen Preisen und den zum geplanten Inbetriebnahmedatum geltenden gesetzlichen Bedingungen basieren.

Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung

Mit der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung kann Solarstrom innerhalb eines Mehrfamilienhauses mehreren teilnehmenden Wohnungen oder Gewerbeeinheiten zugeordnet werden.

Die Teilnahme ist freiwillig. Bewohner behalten für den restlichen Strombedarf grundsätzlich ihren frei gewählten Stromliefervertrag. Für die Zuordnung des Solarstroms sind eine geeignete Messtechnik, eine viertelstundengenaue Erfassung und ein vereinbarter Aufteilungsschlüssel erforderlich.

Das Modell kann interessant sein, erfordert aber eine sorgfältige Planung der Verträge, Messstellen und Abrechnung.

Mieterstrom oder ein externer Betreiber

Bei vermieteten Wohnungen kann ein Mieterstrommodell geprüft werden. Dabei wird Solarstrom an teilnehmende Bewohner geliefert. Je nach Gestaltung übernimmt die Gemeinschaft, ein Eigentümer oder ein externer Dienstleister die Betreiber- und Lieferantenrolle.

Ein externer Betreiber kann die Gemeinschaft organisatorisch entlasten. Dafür müssen Vertragslaufzeit, Dachnutzung, Vergütung, Haftung, Rückbau und die Regelungen für spätere Dachsanierungen genau geprüft werden.

Steckersolargeräte und Balkonkraftwerke

Steckersolargeräte sind von einer großen gemeinschaftlichen Dachanlage zu unterscheiden.

Durch die Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes vom 10. Oktober 2024 zählt die Stromerzeugung durch Steckersolargeräte zu den privilegierten baulichen Veränderungen. Ein Wohnungseigentümer kann daher grundsätzlich eine angemessene Gestattung verlangen. Die Gemeinschaft darf jedoch im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung über die konkrete Durchführung entscheiden.

Dabei können beispielsweise geregelt werden:

ein einheitliches Erscheinungsbild,
die sichere Befestigung,
geeignete Montageorte,
der Schutz der Fassade,
Leitungsführung und elektrische Sicherheit,
Rückbaupflichten,
der Nachweis einer fachgerechten Installation.

Auch Steckersolargeräte müssen weiterhin im Marktstammdatenregister registriert werden. Innerhalb der gesetzlichen Leistungsgrenzen wurde das Registrierungsverfahren vereinfacht.

Welcher Beschluss ist für eine Dachanlage erforderlich?

Eine Photovoltaikanlage auf dem gemeinschaftlichen Dach ist regelmäßig eine bauliche Veränderung. Bauliche Veränderungen können nach § 20 Absatz 1 WEG durch die Eigentümer beschlossen werden. Für die Beschlussfassung gilt grundsätzlich die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.

Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass sämtliche Eigentümer die Kosten tragen müssen.

Die Kostenverteilung richtet sich insbesondere nach § 21 WEG. Danach können unter bestimmten Voraussetzungen alle Eigentümer an den Kosten beteiligt sein, beispielsweise wenn die dort geregelten qualifizierten Mehrheiten erreicht werden oder sich die Maßnahme innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisiert. In anderen Fällen tragen grundsätzlich nur die Eigentümer die Kosten, die die Maßnahme beschlossen haben und zur Nutzung berechtigt sind.

Da Kosten- und Nutzungsregelungen bei Photovoltaikanlagen komplex sein können, sollte der Beschlussvorschlag vor der Versammlung sorgfältig vorbereitet werden.

Ein guter Beschluss sollte unter anderem regeln:

Art und Umfang der Anlage,
genaue Lage und technische Ausführung,
Investitionsrahmen,
Finanzierung,
Kostenverteilung,
Nutzungsberechtigung,
Betreiber der Anlage,
Abschluss erforderlicher Verträge,
Zuständigkeit für Anmeldung und Registrierung,
Wartung und Versicherung,
Vorgehen bei einer späteren Dachsanierung,
Rückbau und Ende der Nutzungsdauer.

Vor der Planung zuerst den Zustand des Dachs prüfen

Eine Photovoltaikanlage wird üblicherweise für einen langen Betriebszeitraum geplant. Deshalb sollte nicht nur die Statik betrachtet werden.

Zu prüfen sind insbesondere:

Alter und Zustand der Dacheindeckung,
voraussichtlicher Sanierungszeitpunkt,
Tragfähigkeit und Windlast,
Brand- und Blitzschutz,
Verschattung,
vorhandene Dachaufbauten,
Leitungswege,
Technik- und Zählerräume,
Netzanschlussmöglichkeiten.

Steht in wenigen Jahren eine Dachsanierung an, kann es wirtschaftlich sinnvoll sein, beide Maßnahmen miteinander zu verbinden. Andernfalls entstehen möglicherweise zusätzliche Kosten für Abbau und erneute Montage der Anlage.

Photovoltaikpflicht bei Dachsanierungen in Baden-Württemberg

Für Eigentümer in Baden-Württemberg ist die landesrechtliche Photovoltaikpflicht besonders relevant.

Bei einer grundlegenden Dachsanierung besteht die Photovoltaikpflicht seit dem 1. Januar 2023, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind und die Fläche zur Solarnutzung geeignet ist. Sie gilt nicht automatisch bei jeder kleineren Reparatur. Entscheidend ist, ob eine grundlegende Dachsanierung im Sinne der landesrechtlichen Vorgaben vorliegt.

Eine anstehende Dachmaßnahme sollte daher frühzeitig mit folgenden Fragen verbunden werden:

Löst die Maßnahme die Photovoltaikpflicht aus?
Welche Dachflächen sind geeignet?
Welche Ersatzmaßnahmen sind zulässig?
Gibt es technische oder wirtschaftliche Ausnahmegründe?
Wie muss die Erfüllung nachgewiesen werden?
Welches Nutzungskonzept passt zur Gemeinschaft?

Das Umweltministerium Baden-Württemberg stellt hierfür einen Praxisleitfaden, Informationsmaterial und Muster für Befreiungsanträge bereit.

So sollte eine WEG das Projekt vorbereiten

1. Ziel der Gemeinschaft klären

Zuerst ist zu klären, was die Gemeinschaft erreichen möchte:

Senkung des gemeinschaftlichen Strombezugs,
Stromversorgung einzelner Wohnungen,
Einspeisung und Einnahmen,
Erfüllung der Photovoltaikpflicht,
Verbindung mit einer Dachsanierung,
Vorbereitung auf Wärmepumpe oder Ladeinfrastruktur.

2. Technische Machbarkeit untersuchen

Eine qualifizierte Fachplanung sollte Dach, Elektroanlage, Netzanschluss, Brandschutz, Messtechnik und mögliche Anlagengröße bewerten.

Eine reine Verkaufsberatung durch einen Anlagenanbieter ersetzt nicht in jedem Fall eine unabhängige technische Betrachtung.

3. Betreiber- und Nutzungskonzept festlegen

Vor der Angebotseinholung muss möglichst klar sein, ob die Gemeinschaft selbst Betreiber wird oder ein externer Dienstleister eingebunden werden soll.

Davon hängen unter anderem Verträge, Abrechnung, steuerliche Einordnung und laufender Verwaltungsaufwand ab.

4. Wirtschaftlichkeit transparent darstellen

Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung sollte keine pauschalen Versprechen enthalten, sondern mehrere Szenarien berücksichtigen:

Investitionskosten,
laufende Betriebs- und Wartungskosten,
Versicherungen,
erwarteter Stromertrag,
realistischer Eigenverbrauch,
Vergütung für eingespeisten Strom,
Finanzierungskosten,
mögliche Kosten für Messtechnik und Abrechnung,
Rücklagen für Reparatur oder Wechselrichter,
Auswirkungen einer späteren Dachmaßnahme.

5. Vergleichbare Angebote einholen

Angebote sind nur dann sinnvoll vergleichbar, wenn sie dieselbe Leistung umfassen. Unterschiede bestehen häufig bei Gerüst, Netzanschluss, Zählerschrank, Planung, Anmeldung, Wartung und Dokumentation.

6. Beschlussfassung sorgfältig vorbereiten

Den Eigentümern sollten technische Unterlagen, Kosten, Finanzierung, Betreiberkonzept und Beschlussvorschlag rechtzeitig vorliegen.

Bei umfangreichen Vorhaben kann zunächst ein Planungsbeschluss sinnvoll sein. Auf dieser Grundlage werden Machbarkeit und konkrete Kosten ermittelt. Erst danach entscheidet die Gemeinschaft über die eigentliche Umsetzung.

Anmeldung, Registrierung und laufender Betrieb

Photovoltaikanlagen müssen beim zuständigen Netzbetreiber angemeldet und im Marktstammdatenregister der Bundesnetzagentur registriert werden. Ohne ordnungsgemäße Registrierung können sich unter anderem Auswirkungen auf die Auszahlung von Förderansprüchen ergeben.

Zusätzlich müssen je nach Modell weitere Aufgaben geregelt werden:

Messstellenbetrieb,
Stromliefer- oder Gebäudestromverträge,
Abrechnung der Teilnehmenden,
Wartung und Anlagenüberwachung,
Versicherungsschutz,
steuerliche Pflichten,
Dokumentation,
Ansprechpartner bei Störungen.

Diese Aufgaben sollten nicht erst nach Montage der Anlage verteilt werden.

Steuerliche Fragen frühzeitig prüfen

Für bestimmte Photovoltaikanlagen gelten steuerliche Erleichterungen. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann beispielsweise für Lieferung und Installation ein Umsatzsteuersatz von null Prozent gelten. Daneben bestehen einkommensteuerliche Befreiungen für bestimmte Anlagengrößen.

Ob und wie diese Regelungen auf eine konkrete Wohnungseigentümergemeinschaft, ein Betreibermodell oder einzelne Eigentümer anwendbar sind, sollte vor Vertragsabschluss steuerlich geprüft werden.

Häufige Fragen zu Photovoltaik in der WEG

Kann ein einzelner Eigentümer eine große Anlage auf dem Gemeinschaftsdach errichten?

Nicht ohne eine entsprechende Gestattung oder Beschlussfassung der Gemeinschaft. Das Dach steht regelmäßig im Gemeinschaftseigentum. Nutzung, Kosten, Haftung und Rückbau müssen eindeutig geregelt werden.

Reicht eine einfache Mehrheit für eine gemeinschaftliche Photovoltaikanlage?

Eine bauliche Veränderung kann grundsätzlich mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen werden. Davon zu unterscheiden ist die Frage, welche Eigentümer die Kosten tragen müssen und die Anlage nutzen dürfen. Hier gelten die besonderen Regelungen des § 21 WEG.

Müssen alle Bewohner Solarstrom beziehen?

Nein. Bei der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung ist die Teilnahme freiwillig. Nicht teilnehmende Bewohner behalten ihre normale Stromversorgung. Auch Teilnehmende benötigen weiterhin eine ergänzende Versorgung für Zeiten, in denen die Anlage nicht genügend Strom erzeugt.

Muss eine Photovoltaikanlage mit einem Speicher kombiniert werden?

Nein. Ein Speicher kann den Eigenverbrauch erhöhen, ist aber nicht bei jedem Gebäude wirtschaftlich sinnvoll. Verbrauchsprofil, Anlagengröße, Speicherpreis und Betreiberkonzept sollten gemeinsam betrachtet werden.

Sollte die WEG zuerst eine Anlage oder zuerst die Dachsanierung beschließen?

Ist das Dach sanierungsbedürftig, sollte zunächst ein abgestimmtes Gesamtkonzept erstellt werden. Eine neue Photovoltaikanlage auf einem Dach, das wenige Jahre später erneuert werden muss, kann erhebliche Zusatzkosten verursachen.

Abschließende Worte

Eine Photovoltaikanlage kann für eine Eigentümergemeinschaft eine sinnvolle Investition sein. Wichtig ist, das Projekt nicht ausschließlich anhand des Modulpreises zu beurteilen. Dachzustand, Nutzung, Betrieb, Messtechnik, Finanzierung und spätere Verantwortlichkeiten gehören von Anfang an auf den Tisch.

Als Immobilienverwaltung begleiten wir die gemeinschaftliche Willensbildung, koordinieren die notwendigen Schritte und sorgen dafür, dass Entscheidungen nachvollziehbar vorbereitet werden. Die technische Planung, steuerliche Beurteilung und individuelle Rechtsberatung müssen durch die jeweils zuständigen Fachleute erfolgen.

Viele Grüße

Ihre Immobilienverwaltung

Immobilien-Management Sieber GmbH

Hinweis: Dieser Beitrag enthält allgemeine Informationen mit Stand vom 4. August 2026. Er ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer-, Energie- oder technische Fachberatung.